体験談

京都市下京区の戸建て売却体験(40代男性)

  • 家の所在地:京都市下京区
  • 住宅の種類:戸建て住宅(50m2、3DK)
  • 最寄り駅からの距離:徒歩15分
  • 売った時の築年数:築15年
  • 売却時期:2005年
  • 売るのにかかった期間:1ヶ月
  • 買った時の金額:1900万円
  • 売った時の金額:1000万円
  • 売却を依頼した不動産会社:地元の不動産会社

【体験談】
当時、私の離婚が決まっており、結婚時に購入した住居の住宅ローンをどうするかで悩んでおりました。まだ20年以上のローン期間が残っている上に、実家への転居が決まっていたためです。

地元の不動産業者に相談したところ、「ローンを残して賃貸物件として貸し出す」か「売却してローンを精算し、不足分を現金で払う」の2つの方法を提案されました。

かなり悩みましたが、「今後も住む可能性の無い家を所有しても仕方がない」との判断から売却を決心いたしました。

この時、不動産会社の担当者が2つの提案をしてくれたことで、気持ちがだいぶ楽になりました。というのも、売却だけではローン全額を返し切れない可能性もあり、悩んでいたからです。賃貸についても可能性を教えてもらうことで、最悪売れない場合の選択肢を持つことができたのです。

よく「家を売る時は複数の不動産会社に見積もり依頼をして。」との話を聞きますが、ある程度の数に絞ったら、こちらの事情を把握してもらった上で不動産会社の担当者からの提案を受けることも重要かと思います。

京都府の地域別空き家戸数と空き家率

京都府の地域別空き家戸数と空き家率グラフ

総務省/平成25年住宅土地統計調査より

京都について

京都市の概要

京都市は、人口140万人の日本の「都」。京都府の人口の半分は京都市に集中しています。京都市は、今更、説明するまでもありませんが、市内各所に寺院・仏閣や嵯峨野・嵐山など風光明媚な観光スポットが点在しており、まさに千年の都という言葉が相応しい大都市です。平安京の時代から大都市として発展してきた歴史があり、不動産に対しては他の都市とは違う独特の価値基準があります。その一つとして土地の資産性への信頼が高く、価格も高いという特徴があります。

歴史的に宮家、公家の邸宅が多く造営されていた、四条烏丸を中心とした”田の字”地区や左京区、桂離宮周辺他の右京区の一部等は、その土地柄から特に人気があり収益性価値とはかけ離れた価格で取引されています。

鉄道交通が未発達でバス便に抵抗感が低い

ただ、街全体と言っていい程、文化財・史跡・遺跡があるため、埋蔵文化物保護の観点から地下鉄や鉄道の建設は困難で、都市規模の割には鉄道交通網が発展していない事も特徴です。鉄道交通網の発展していない都市の住民はバス便に対する抵抗感がないことも。

また、学生の人口比率が東京より高く、政令指定都市の中で第1位であることから”学生の街”とも呼ばれており、京都大学や立命館をはじめとして、大学・短大・専門学校が数多くあります。

京都市では、都市景観が大切に保護されており、派手な広告看板などを景観条例で禁止しています。眺望景観の保全のために、眺望空間保全区域、近景デザイン保全区域、遠景デザイン保全区域などが定められています。

京都市の地震リスク

京都市のある京都盆地は活断層に囲まれています。これらの活断層は、海溝型地震といわれる南海・東南海地震の影響が大きいとされています。次の南海・東南海地震は2040年頃に予想され、京都市周りの活断層もこの影響で、1980年〜2050年頃まで活動が活発な時期だと言われています。

京都市付近の活断層マップ

京都市防災マップより

各区に地震のハザードマップがあります。例えば上京区の震度予想では、南海・東南海地震で予想される揺れは震度5強、建物の全半壊は600棟。それに対して、直近の琵琶湖西岸断層系地震では、予想される揺れが震度6弱〜6強、建物の全半壊は52,500棟。近い断層の地震の方がリスクが大きいことが分かります。

京都の不動産市況

中古戸建て住宅の成約データ(2016年4月)

地域 平均成約価格
(万円)
平均土地m2価格
(万円)
平均土地面積
(m2
平均建物面積
(m2
平均築年数
(年)
平均徒歩時間
(分)
府全体 2,317 25.7 91.97 89.08 23 11
京都市内中心5区 2,959 33.6 88.08 88.47 31 9
京都市内6区 2,258 26.7 84.43 85.42 20 11
京都府南部 2,020 19.2 105.24 95.83 20 11
京都府北部 1,289 10.2 126,63 95.12 24 32

京都市内中心5区とは、北区・上京区・中京区・左京区・下京区。京都市内6区とは、南区・東山区・右京区・伏見区・山科区・西京区。京都府南部とは、宇治市・城陽市・向日市・長岡京市・八幡市・京田辺市・木津川市・乙訓郡・久世郡・綴喜郡・相楽郡。京都府北部とは、亀岡市・福知山市・舞鶴市・綾部市・宮津市・京丹後市・南丹市・船井郡・与謝郡。

データは近畿レインズより

中古マンションの成約データ(2016年4月)

地域 平均成約価格
(万円)
平均m2価格
(万円)
平均専有面積
(m2
平均築年数
(年)
平均徒歩時間
(分)
府全体 1,869 29.9 62.79 24 8
京都市内中心5区 2,956 47.6 62.10 20 7
京都市内6区 1,481 24.0 61.7 25 8
京都府南部 1,327 19.9 66.64 27 8
京都府北部 データ無し データ無し データ無し データ無し データ無し
データは近畿レインズより