目次
体験談
府中市のマンション売却体験（40代女性）
- 家の所在地：東京都府中市
- 住宅の種類：マンション（67m2、3LDK）
- 最寄り駅からの距離：徒歩12分
- 売った時の築年数：築19年
- 売却時期：2012年
- 売るのにかかった期間：10ヶ月
- 買った時の金額：5000万円台
- 売った時の金額：2200万円台
- 売却を依頼した不動産会社：大手不動産会社
【体験談】
売りに出す前に、あらかじめリフォームをしてしまいました。その出費もあったので、そのぶん高く売りたいと思っていたのですが、実際売りに出してみると、買い手希望者がでるまでにかなり時間がかかりました。買い手希望者が出てからも、値段が折り合わず、すり合わせに時間がかかりました。
不動産業者は、強く主張する方の意見を押してくる印象があります。売る際には、交渉できる範囲の値段を、業者にはっきりと伝えたほうがよいと思いました。
リフォームに関しては、買い手の趣味などもあるため、必要以上のリフォームはしないで、そのぶん安く売りに出したほうがよかったと思いました。ただ、見学に来てもらった時の印象は、リフォーム前とリフォーム後では全く変わります。あまりにも汚れていたり、印象の良くない壁紙や畳などは替えたほうがよいかもしれません。
一番大切なのは、不動産会社との関係を良好に保つことだと思います。上手く取引するためには、担当者との関係が大切なポイントだと思います。
世田谷区のマンション売却体験（40代女性）
- 家の所在地：東京都世田谷区
- 住宅の種類：マンション（51m2、2LDK）
- 最寄り駅からの距離：徒歩7分
- 売った時の築年数：築７年
- 売却時期：2008年
- 売るのにかかった期間：2ヶ月半
- 買った時の金額：3,900万円
- 売った時の金額：4,000万円
- 売却を依頼した不動産会社：大手不動産会社
【体験談】
所有していたマンションは立地は人気の地域。しかし間取りが狭く、2LDKですが一部屋は窓がない間取りでした。見学に来られた方たちも、その点が気になる方が多かったようです。近くにマンションが立ち並んでいたため、南向きのリビングでしたが日当たりも良くない環境でした。
マンションの見積もりは、インターネットの一括見積り査定を使って、大手不動産会社3社にお願いしました。
査定金額はそれぞれ大きく差がありました。2社は購入額より300万近く安く、もう1社は購入額より200万ほど高い金額を提示してもらえました。会社によりこんなに査定額に差があるのかと驚きました。
査定は数社に出したほうがいいと思います。人気の立地だったこともありましたが、想定していたより早い期間で購入額よりも高く売れ、不動産会社選びは重要だと思いました。
八王子市のマンション売却体験（40代男性）
- 家の所在地：東京都八王子市
- 住宅の種類：マンション（65m2、2DK）
- 最寄り駅からの距離：徒歩5分
- 売った時の築年数：築42年
- 売却時期：2014年
- 売るのにかかった期間：1ヶ月
- 買った時の金額：1300万円台
- 売った時の金額：1000万円台
- 売却を依頼した不動産会社：大手不動産会社
【体験談】
築年数の古い建物だったので、目で見えるところ以外にも劣化している箇所が多々あると思いました。基本的には現状での引き渡しとなりますが、売主には瑕疵担保責任があるので、売却時にはきちんと重要事項説明に書いてもらいました。
もし雨漏りや配管の詰まりなどがある場合は、買主へ伝えなければなりません。もし知らなかったとしても後々これらの瑕疵が発見されたときは、瑕疵担保責任期間内であれば売主の費用負担で修繕しなければならなくなってしまいます。
なので、もし古い建物で不安がある場合は、事前に住宅診断士などに不動産を調べてもらうことをおすすめします。問題がなければそれでいいですし、仮に瑕疵が見つかったとしてもきちんと説明をすれば瑕疵担保責任を負う必要はなくなります。私はそこまではしませんでしたが、戸建てだったら、やっていたと思います。
東京の地域別空き家戸数と空き家率
東京について
東京の不動産市況
東京都の不動産価格指数
中古戸建て住宅の成約データ（2016年4月）
| 地域 | 平均成約価格 （万円） |
平均土地面積 （m2） |
平均建物面積 （m2） |
平均築年数 （年） |
|---|---|---|---|---|
| 城東地区 （台東区・江東区・江戸川区・墨田区・葛飾区・足立区・荒川区） |
3,162 | 79.3 | 90.7 | 19.5 |
| 城南地区 （品川区・大田区・目黒区・世田谷区） |
7,845 | 108.1 | 123.0 | 17.3 |
| 城西地区 （新宿区・渋谷区・杉並区・中野区） |
7,298 | 93.9 | 117.5 | 13.5 |
| 城北地区 （文京区・豊島区・北区・板橋区・練馬区） |
4,338 | 93.0 | 96.8 | 20.7 |
| 多摩地区 （都区部及び島以外） |
3,064 | 129.8 | 95.9 | 20.0 |
中古マンションの成約データ（2016年4月）
| 地域 | 平均m2単価 （万円） |
平均成約価格 （万円） |
平均専有面積 （m2） |
平均築年数 （年） |
|---|---|---|---|---|
| 都心3区 （千代田区・中央区・港区） |
95.4 | 4,922 | 51.6 | 16.1 |
| 城東地区 （台東区・江東区・江戸川区・墨田区・葛飾区・足立区・荒川区） |
53.4 | 3,324 | 62.3 | 17.0 |
| 城南地区 （品川区・大田区・目黒区・世田谷区） |
72.4 | 4,145 | 57.2 | 18.8 |
| 城西地区 （新宿区・渋谷区・杉並区・中野区） |
83.9 | 4,244 | 50.6 | 22.0 |
| 城北地区 （文京区・豊島区・北区・板橋区・練馬区） |
59.0 | 3,167 | 53.7 | 20.0 |
| 多摩地区 （都区部及び島以外） |
37.3 | 2,499 | 67.1 | 20.7 |
東京の概要
日本の首都である「東京都」。2020年の東京オリンピックに向けて、不動産相場も上昇しています。特に都心部のマンションが顕著。2013年1月以降、不動産価格指数で約30％も上昇しています。
ビックプロジェクトが続々と
そんな東京ですが、今後もビックプロジェクトが目白押し。ごく1部だけでもこのレベル。
- 2016年11月 築地市場が豊洲に移転
- 2016年12月 環状2号線が暫定開通（新橋〜豊洲）
- 2020年 山手線品川田町間の新駅が暫定開業
- 2020年7月 東京オリンピック！
- 2027年 リニア中央新幹線で東京ー名古屋間が開通
東京といっても色々
東京の場合、大きく分けて4種類の地域に分かれます。古くからの下町や武家屋敷などの歴史をもつ「都心部」、湾岸など急激に人口が増えつつある「新興都心部」、電車の沿線でカラーがわかれる吉祥寺や二子玉川、三軒茶屋などの「準郊外」、そして23区外の府中や町田、多摩などに代表される「郊外」。
資産価値の落ちにくい都心部でもさらに2種類ある
歴史のある都心部は、資産価値が落ちにくいとされます。千代田区や港区など特に昔から武家屋敷のあった地域は、高級住宅地として不動の地位を築いています。有名な「広尾ガーデンヒルズ」などでは、築20年以上が経過した今も、物件価格はほとんど下がっていません。
一方で、都心でも職人や商人の町だった浅草、上野、隅田川河口エリアなどは、比較的資産価値は低くなります。ただ、街に多様性があるので、街が衰退して急激に資産価値が下落するのではなく、建物の築年数に見合った下落だと言えるでしょう。
勢いはあるが、長期的には不透明な新興都心部
時代の流れは、都心回帰と言われていますが、これが顕著なのは新興都心部。湾岸地域では、超高層マンションが林立し、今後数年で1万戸以上のマンションが供給される見込み。さらに五輪後は、選手村が6000戸の住居になるなど、まだまだ流れは止まりません。
ただ、急激に発展した街は、急激に衰退する可能性も否めません。入居者の年代や所得層が偏ることで、主要世代の高齢化と街の衰退が同調するともいわれます。また、首都直下地震などがあれば、湾岸地域は液状化の影響もあり資産価値が大きく下落するともいわれています。
電車の沿線でカラーが別れる準郊外
準郊外は、沿線で大きくカラーが別れます。東海道線沿線、東急線沿線、小田急線沿線、京王線沿線、中央線沿線、西武線沿線、常磐・総武線と京成線沿線という具合。
中古の不動産価値が比較的下落しにくいのは、東海道線沿線や東急線沿線だといわれます。小田急線、京王線、中央線は駅による格差があり、人気が一部に集中する傾向もあります。
詳しくはこちらも参考に
⇒【京王線】最寄り駅で分かるあなたのマンション売却価格
⇒【世田谷区小田急線】最寄り駅で分かるあなたのマンション売却価格
郊外では比較的都心に近い地域に新築マンションが増加
1970年台から開発された多摩ニュータウンなどは、現在、住民の高齢化と共に急激に衰退。「郊外」のニュータウン物件は売却がますます困難になりつつあります。「郊外」でも比較的都心に近い、府中や調布、溝の口などは新築が購入しやすい価格帯であることもあり、多くの新築マンションが供給されています。郊外ではターミナル駅に人気が集まる傾向があり、最寄り駅による地域格差が不動産の人気にも反映されつつあります。
東京の地震リスク
1923年にあった関東大震災（M7.9）では、都内のほとんどで震度5〜6の揺れだったといわれます。大火災の影響もあり、死者は7万人を超えました。その前には1703年に元禄関東地震があり、首都圏には200〜300年間隔でM8クラスの地震が発生しています。
現在危惧されている地震は、首都直下型地震。関東大震災（M８クラス）より1ランク低い規模の地震（M７クラス）は数十年に１回起きていることから、今後数十年の間にM7クラスの地震が起きる可能性は非常に高いとされています。被害予想は、地震が起きる時間や季節などによって異なりますが、最悪の場合は建物の損壊が約85万棟、死者11,000人との予想もあります。
（詳しくは⇒地震に関する地域危険度判定調査など）
さらに、液状化により道や上下水道が使えなくなる可能性も。湾岸部などでは、建物は無事だったとしても、生活は数ヶ月できなくなる地域もあるといわれています。
（詳しくは⇒東京都液状化ポータルサイト）
また、長周期地震動ではこれまでの想定を超えた力が高層建築物を襲うといわれています。建物本体が倒壊する可能性は低いといわれていますが、内装が壊れたり、設備の取替が必要になる被害は予想されています。
